В этом году прекращена господдержка ипотеки. Условия кредитования снова регулирует рынок. Стоит ли ждать дальнейшего снижения ставок или наступил тот самый оптимальный момент для оформления ипотеки, banki.ru поинтересовались у аналитиков.

 

До потери смысла

В 2015-2016 годах, вопреки глубокому кризису на рынке кредитования, ипотека оставалась, по сути, единственным драйвером роста в портфелях банков. К январю 2017 года доля ипотеки в совокупном розничном портфеле банковской системы достигла 42%. Драйвером роста была двухлетняя программа господдержки, по которой государство компенсировало банкам разницу между ставкой ипотечного кредита для потребителя и реальной доходностью этого кредита для банка. За основу расчета брали ключевую ставку, которая в начале 2015 года находилась на аномально высоком уровне — 17%. Максимальный же уровень ставок для клиентов по этой программе не мог превышать 12% годовых. Разницу между ставкой 12% годовых и ключевой компенсировал банкам--участникам программы Минфин. По мере снижения ключевой ставки уменьшалась и компенсация. В сентябре 2016 года ключевая ставка достигла уровня 10%, смысл в продолжении программы исчез.

Опустили до рекорда

Госпрограмма действовала только на покупку жилья в новостройках, тогда как традиционно большая часть ипотечных кредитов идет на приобретение готового жилья.

На момент завершения программы процентные ставки по ипотеке у лидеров рынка держались на уровне 11,5-12%. Однако уже в январе-феврале ряд игроков снизили свои ставки на 0,25-0,5%. "В декабре 2016 года средневзвешенная ставка 15 крупнейших кредиторов по программе субсидирования составляла 11,4%"— отмечают в аналитическом центре Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Аналитики напоминают, что в январе-феврале 2017 года после окончания программы субсидирования средневзвешенная ставка по рыночным программам на первичном рынке находилась в диапазоне 12,7-12,9% на период строительства. В марте 2017 года после значительного снижения ставок крупнейшими участниками рынка средневзвешенная ставка на покупку строящегося жилья опустилась до рекордного значения в 11%, что на 0,4 п. п. ниже условий ипотечного кредитования на первичном рынке в период завершения госпрограммы.

Меняют условия

Главная причина нынешнего тренда на ипотечном рынке — продолжение снижения Банком России ключевой ставки и ожидания, что до конца года ключевая ставка может опуститься до 8%.  Вторая причина, способствующая снижению ставок — усиление конкуренции между банками за ипотечного заемщика. Ипотека по-прежнему остается самым "качественным" продуктом в рознице, уровень просрочки по этим кредитам, по данным ЦБ, на 1 февраля 2017 года составлял всего 2,7%, в то время как по всем остальным розничным кредитам средний уровень просрочки достиг 14,5%, отмечают в АИЖК.

Сейчас ставки по ипотеке достигли рекордно низких показателей, фактически снизившись за последний год с 13-14% до 10,5% годовых, а условия выдачи приблизились к докризисным. Например, на рынке немало предложений с небольшим первоначальным взносом, а на этот параметр заемщики обращают не меньше внимания, чем на уровень ставки. Напомним, что по госпрограмме первоначальный взнос не мог быть меньше 20%, а сейчас банки предлагают кредиты с 10-15-процентным первоначальным взносом, что делает ипотеку еще более доступной.

Квартиры дешевеют

Потенциал для дальнейшего роста ипотечного кредитования в России огромный, уверены аналитики. "Уровень проникновения ипотечных ссуд, доля которых в ВВП составляет приблизительно 5%, все еще намного ниже, чем в странах Центральной и Восточной Европы, в которых этот показатель составляет приблизительно 19%",— отмечается в отчете рейтингового агентства Moody`s. По прогнозам экспертов, в этом году объемы выдачи ипотеки достигнут 1,7-1,8 трлн руб.

Впрочем, несмотря на потенциал для дальнейшего снижения, надо учитывать фактический баланс между уровнем ставок и ценами на жилье. В последние два года, по данным портала irn.ru, стоимость квадратного метра дешевела примерно на 10% в год. При этом новостройки, ранее дорожавшие за время строительства на 30-50%, сейчас прибавляют в цене не более 15%. Однако этот тренд не будет вечным, считают участники рынка. Очевидно, что по мере восстановления экономики цены на жилье начнут расти и возможная выгода от дальнейшего снижения ставок может оказаться менее значимой, чем переплата за жилье из-за роста его цены.